春节假期刚过，2013年房地产市场即迎来‘重磅消息’。‘国五条’的出台，或将逆转房地产市场在去年末开始的量价齐升趋势预期。以一线城市房地产市场为代表的房价快速上涨势头，已经达到政府所能容忍的‘政策临界点’。
此前业内普遍预计，若楼市延续此前的量价齐升态势，调控政策或将加码。关于二套房贷加码、限购收紧、房产税扩围等传言不断，也曾造成股市中的地产股震荡。如今‘国五条’的出台，似乎在一定程度上印证了这种预期。现在的问题是，接下来在‘国五条’表态基础上，中央和各地方政府在具体的楼市调控细则上能有多大力度，以及今年‘两会’将会定下怎样的调控基调，这些都将决定2013年的房地产走势。
2013年楼市火爆开年
2012年下半年以来的房价上涨趋势正显现出愈演愈烈的态势。据近日国家统计局公布的1月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。与去年同月相比，70个大中城市中，房价上涨的城市有53个。
“房价上涨明显加速，平均指数环比上涨0.57，而同比也出现了上涨，这也是房价自2012年6月止跌后连续第8个月环比上涨。”北京中原市场研究部总监张大伟对新金融记者表示，去年4季度以来的活跃态势延续到了今年，主要城市新房市场4季度以来楼市的活跃态势延续到了今年，主要市场在今年1月呈现淡季不淡的格局，其中一线城市表现尤为火热。
2013年以来楼市成交量的不断上升，成为房价上涨的基础。1月份十大城市中，北京商品住宅成交146万平方米，同比增长541%，广州成交137万平方米，同比增长245%，深圳成交62万平方米，同比增加408%，杭州成交35万平方米，同比增长425%，均创下2008年以来同期的新高。此外上海、成都和天津等地商品住宅成交量也与历史同期最高水平相差无几。
进入2月份以来，楼市火热的态势依然持续。中国指数研究院监测的41个城市中，2月份前两周周均成交量同比上涨的城市分别达到9成和7成。2月份首周，41个城市月周均成交除苏州、贵阳、包头以外，同比均上涨，其中温州涨幅最大，为469.88%，杭州涨幅也达到203.53%。2月第2周，受春节假期影响，41个城市月周均成交上涨的城市有30个，温州依然以342.9%的涨幅居于榜首，涨幅第二的兰州上涨227.08%，杭州涨幅也达到107.5%。据中指院监测，2013年前7周重点城市中，成交面积同比2012年均有不同程度的涨幅，其中天津涨幅最大，上涨172.96%，其次是杭州，上涨161.16%。
而各大房企近期陆续公布的业绩情况，也能反映出楼市的火热。从恒大[简介 最新动态]、富力[简介 最新动态]、世茂[简介 最新动态]在内的多家全国一线房企披露2013年1月份的销售业绩来看，恒大实现合约销售总金额约为72.5亿元，富力协议销售额约为人民币26.3亿元，世茂地产完成合约销售额为41.21亿元，上述企业1月份业绩相比2012年同期基本都获得了成倍增长。而行业龙头万科，其1月份销售额更是达到190.7亿元，直逼企业历史上单月销售额最高纪录（2011年1月份201亿元）。
对于2013年以来房地产市场量价齐升的原因，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，一是2012年房地产调控政策“外紧内松”的市场特征，刺激自住需求大量入市。二是以一线城市为代表的重点城市成交量的增加以及房价环比上涨，带动全国房价继续坚挺。三是部分城市在“限购”政策的执行上出现松动，以及2013年政策层面明确鼓励改善型需求入市，导致一些投资客瞄准高端楼盘集中购买。
第五轮调控升级
正是进入2013年以来楼市过于耀眼的表现，使得春节假期刚刚结束，市场中即开始弥漫调控加码的气氛。先是网上开始广泛流传的“二套房7成首付+贷款利率为1.3倍”的信贷重拳，直接导致地产股大跌。接着昆山、东莞、金华等城市相继收紧公积金贷款政策，也被视为房地产调控政策即将收紧的风向标。CRIC分析师李莹曾对新金融记者表示，随着春节因素影响消退、金三银四到来，市场需求进一步释放之后，市场成交量将大幅上行，重点城市的成交价格也很可能随之飙升，触碰政策底线，那么必然会引发相关宏观调控政策出台。
市场上的预期，很快得到验证。在市场火爆、调控加码预期日渐浓重的背景下，“国五条”突然出台。五个方面的具体政策依然延续了2011年初“国八条”的精神，重点在于抑制投机投资性需求，将限购、限贷、房产税作为主要着力点，辅以保障房、土地供应，在此过程中逐步建立完善个人住房信息系统等长效机制。而“国五条”中提出的“扩大个人住房房产税改革试点范围”，使得之前多次提及的房产税扩围，再次成为调控长期政策中的焦点。
中指院分析师认为，此次国务院常务会议作为“两会”前本届政府的最后一次重要会议，其所确定的坚持调控不仅是本届政府的最终表态，更是新一届政府继任后调控政策导向的提前表达。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，自2009年12月份启动以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新国八条”。“国家房地产调控从紧的政策取向是不变的，如果房价涨幅持续扩大，让老百姓怨声四起、让监管层难以承受，则房地产调控进一步升级的逻辑是确立的。”杨红旭表示。
中国房地产学会副会长陈国强（微博）表示，此次国务院常务会议所强调的调控政策诸要点此前均有提及，似乎属于老调重弹，缺乏新意和亮点，其实细细推敲可以发现，其实新提法和新要求不少，如对于地方需制定年度房价调控目标；对地方官员的考核问责；限购城市需按中央统一要求从严执行并将扩大限购范围；扩大房产税试点范围；地级以上城市需在年底前明确将非本地户籍的外来务工人员纳入保障范围等。
2013楼市走向或将逆转
于2012年下半年开始的楼市复苏，在“国五条”出台之后，或将出现逆转，而后续具体措施的出台，将直接决定2013年的房地产市场走势。
北京中原地产市场总监张大伟表示，“国五条”是继2011年调控后，国务院第一次出台全面的房地产市场调控政策。对购房者、市场的心理影响会比较大。虽然无实质性的措施，但其中的部分条文在后续的地方政府执行过程中会抑制最近出现的市场涨幅。
不过也有观点认为，目前市场上的供应和需求情况，使得楼市快速趋冷的可能性不大。CRIC统计显示，1月份，重点城市住宅消化周期进一步缩短，除天津外所有城市已在1年以内，重点城市几乎均出现严重的供不应求局面，其中一线城市的供求矛盾更为突出，供求比超过了1.6。
中指院在其政策分析报告中指出，短期来看，房产税试点范围如果扩大，限购政策执行更加严厉，都将给市场短期运行带来一定压力。但住房需求的根本动力仍在，只要房价平稳，经济平稳，市场需求依然广阔。“如何在调节收入分配体制、全面提高人民收入水平的基础上，以房产税为突破口完善房地产税收体系，建立个人住房信息系统，通过种种长效机制保障市场自身平稳健康运行，才能充分地、合理化地满足市场各类需求，真正达到房地产调控的目标。”中指院分析师在上述报告中表示。
杨红旭认为，2012年以来的市场反弹与2011年之前市场的上涨并不一样，最近的市场上涨全国并不一致，更多的市场反弹出现在一二线城市。所以在本次政策文件中，并未出现最近市场预期的实质性措施。不过已有地方政府开始跟进“国五条”精神，广州、深圳、武汉等城市已经迅速作出表态，将及时制定并公布2013年度新建商品住房价格控制目标，继续贯彻执行国家房地产调控政策。预计近期还将有更多城市的地方调控细则跟进出台。
CRIC分析师杨晨青表示，“国五条”精神传达之后，中央层面会否有更严厉的后续细则落地，将取决于下一步市场的走势。而“两会”前后，将成为一个十分重要的政策节点。